Bygga utanför detaljplan

I områden utanför detaljplan finns ingen generell byggrätt. Vill du bygga på en obebyggd plats utanför detaljplanerat område krävs en mer omfattande utredning, med utgångpunkt från kommunens översiktsplan.

Om du vill bygga på en obebyggd plats utanför detaljplanerat område, kan du ansöka om förhandsbesked innan du söker bygglov. Det innebär att byggnadsnämnden bedömer om platsen är lämplig för det du har tänkt bygga.

Varför ska du söka förhandsbesked?

Du bör söka ett förhandsbesked om du vill bygga på en tidigare obebyggd tomt utanför detaljplanerat område. Syftet med att ansöka om ett förhandsbesked är vanligtvis att undvika långtgående projektering innan det är klarlagt om åtgärden kan tillåtas på platsen. En ansökan om förhandsbesked kräver inte lika många handlingar som en ansökan om bygglov.

Vilka handlingar ska lämnas in för en ansökan om förhandsbesked?

En ansökan av förhandsbesked kan oftast bara bestå av en ansökningsblankett där det ska framgå vad man vill bygga och en karta som visar var åtgärden tänkt att lokaliseras. Vid större byggnationer eller vid komplicerade platser kan det bli aktuellt med mer underlag. Detta kan exempelvis vara en geoteknisk undersökning.

Vad prövas i förhandsbeskedet?

Prövningen avser lokaliseringen, det vill säga markens lämplighet för den avsedda åtgärden. Denna prövning görs mot kraven i 2 kap, plan- och bygglagen. I detta kapitel står bland annat att markområden ska användas för de eller det ändamål som området är mest lämpat för. En avvägning mellan allmänna och enskilda intressen görs alltid. Det finns många faktorer att beakta vid prövningen. Byggnaden ska passa in på platsen med tanke på landskapsbild och den bebyggelse som finns där. Avståndet mellan byggnaden och exempelvis naturområden, fornminnen, vägar, ledningar i marken och luften ska vara tillräckligt.

Närliggande anläggningar såsom skjutbanor, idrottsanläggningar och lantbruk är exempel på annat som ska beaktas. Det måste vara möjligt att anlägga en väg fram till byggnaden. Vatten och avlopp måste också gå att ordna. Vid en ansökan om förhandsbesked gör Miljöenheten bedömningen om de anser att ett avlopp går att anlägga på fastigheten. Varje ärende bedöms utifrån den specifika platsens förutsättningar. Det finns däremot platser där det generellt kan bli svårt att bygga på. Nedan följer några exempel på sådana:

• Fastigheter där det krävs mycket stora ingrepp i naturmark för att möjliggöra exploatering till exempel kraftigt kuperade fastigheter eller att skyddsvärd naturmark tas i anspråk.
• Svårigheter med att ordna in- och utfart från allmän/enskild väg.
• Där det råder riskfaktorer som höga bullervärden, översvämningsrisk och skredrisk.
• Bebyggelse på brukningsvärd jordbruksmark, som endast får tas i anspråk för att tillgodose väsentliga samhällsintressen enligt miljöbalken.
• Detaljplanekrav - 4 kapitlet, Plan- och bygglagen. Detaljplanekrav kan uppstå när ny sammanhållen bebyggelse uppstår och om åtgärden behöver regleras i ett sammanhang, till exempel om åtgärden kräver utbyggd infrastruktur som vägar, vattenförsörjning eller om förslaget möjliggör en ny bebyggelse struktur i ett område.

Prövning av förhandsbesked inom strandskyddat område

Strandskyddsområden och vissa andra mark- och vatten områden omfattas av särskilt skydd enligt 7 kapitlet Miljöbalken. Om en ansökan om förhandsbesked avser en åtgärd som är tänkt att lokaliseras inom strandskyddsområde innebär det två olika prövningar. En ansökan om strandskyddsdispens görs hos Miljöenheten. Det blir två olika ansökningar och två olika beslut då besluten grundar sig i olika lagstiftningar. Förhandsbeskedet ska prövas enligt plan- och bygglagen och strandskyddsdispensen prövas enligt miljöbalken. Vid prövningen av förhandsbesked kan innebörden av ett strandskyddat område vara ett viktigt underlag vid bedömningen av markens lämplighet. Om man ska bygga nytt utanför detaljplan och inom strandskyddat område, rekommenderar vi att man ansöker om strandskyddsdispens innan man ansöker om förhandsbesked.

Grannehörande och remisser

Vid prövning av förhandsbesked utanför detaljplan är grundregeln att grannar och andra berörda ska underrättas om ansökan och ges möjlighet att yttra sig över den. Byggnadsnämnden kan remittera andra myndigheter för att få bättre underlag för sin bedömning. Detta kan exempelvis vara Trafikverket när det gäller byggnation i närheten av statliga vägar.

Avstyckning och köp av fastighet utanför detaljplanerat område

Avstyckning är när en bit mark avskiljs från en fastighet och bildar en ny egen fastighet. Det kan exempelvis ske när någon ska eller har köpt mark för att bygga på. Fastighetsbildning sker genom en lantmäteriförrättning som handläggs av en lantmäterimyndighet. Ansökan om avstyckning ska ställas till den lantmäterimyndighet som ansvarar för fastighetsbildningen i den kommun där fastigheten är belägen. Det vanligaste är att först söka förhandsbesked innan man ansöker om en avstyckning hos lantmäteriet. Detta är för att ha en garanterad byggrätt på den nya fastigheten.

Hur lång tid tar det att få ett förhandsbesked?

Du ska få beslutet senast 10 veckor efter din ansökan. Om byggnadsnämnden behöver mer tid för att utreda ditt ärende kan det ta längre tid, men inte mer än 20 veckor totalt. Tiden för handläggningen räknas från att din ansökan anses vara komplett, det vill säga när vi har fått alla handlingar som behövs för just ditt ärende.